Wird Der Rückgang Der Zinssätze Dem Neubauimmobilienmarkt Zugutekommen?

Es ist soweit, überall wird darüber gesprochen: Die Zinssätze beginnen sich leicht zu entspannen (manche werden sagen "endlich!"). Eine gute Nachricht für alle, die den Kauf von Neubauten oder neuen Häusern in Betracht ziehen. Aber wird dieser einfache Anstoß beim Kredit ausreichen, um einen noch angeschlagenen Markt wiederzubeleben? Versuchen wir, Bilanz zu ziehen, ohne dabei (manchmal) den Blick zur Seite zu vergessen.

Warum beobachtet man einen Rückgang der Zinsen?

Die Zinssätze für Immobilienkredite hängen weitgehend von der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. Nach mehreren aufeinanderfolgenden Erhöhungen – um die Inflation einzudämmen – scheint die EZB eine Pause einzulegen... was sich direkt auf die Kosten der Kreditaufnahme auswirkt. Konkret erhalten Kreditnehmer etwas vorteilhaftere Bedingungen (auch wenn man noch weit von den Rekorden von 2021 entfernt ist).
Für Käufer bedeutet diese Entwicklung vor allem:

• Etwas niedrigere monatliche Raten bei gleicher Darlehenssumme.
• Eine etwas höhere Kreditkapazität (man kann beispielsweise ein geräumigeres Neubauprojekt ins Auge fassen).
• Eine reduzierte Gesamtkreditkosten – immer willkommen.

Wir können Ihnen nur empfehlen, eine Immobiliendarlehenssimulation durchzuführen, um sich einen Überblick zu verschaffen. Wird dies ausreichen, um den Neubauimmobilienmarkt wieder anzukurbeln? Die Frage bleibt offen, da weitere Hemmnisse bestehen (wir kommen später darauf zurück).

Ein angeschlagener Markt für Neubauimmobilien

Trotz der zaghaften Verbesserung auf der Zinsseite hat sich der Neubaumarkt nicht über Nacht verwandelt. Es zeigt sich:

- Ein Rückgang der Anzahl der Baugenehmigungen (und das ist mechanisch: weniger angebotene Wohnungen, weniger abgeschlossene Projekte).
- Hohe Baukosten (Rohstoffe, Arbeitskräfte, neue Umweltstandards usw.).
- Eine anhaltende Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage (es wird nicht genug dort gebaut, wo es einen hohen Bedarf gibt).

Die Bauträger haben daher Schwierigkeiten, ihre Programme zu verkaufen. Einige Neubauprojekte werden verschoben oder sogar abgesagt, bevor sie überhaupt auf den Markt kommen. Das Ergebnis: Die Preise brechen nicht ein und für viele Käufer bleibt die Entscheidung schwierig.

Erstkäufer sind nicht immer die Gewinner.

Erstkäufer, die einen wichtigen Teil der Nachfrage nach neuen Häusern ausmachen, stehen weiterhin vor mehreren Schwierigkeiten:

- Immer noch strenge Kreditbedingungen: Die Verschuldungsquote darf 35 % nicht überschreiten, und ein Eigenkapital wird oft verlangt.
- Preise für Neubauten, die nicht wirklich sinken (und in einigen angespannten Gebieten sogar steigen).
- Wirtschaftliche Ängste: Nur wenige Menschen möchten sich auf ein großes Immobilienprojekt einlassen, wenn ihre Beschäftigung oder finanzielle Situation instabil ist.

Selbst mit etwas niedrigeren Zinssätzen ist der Erwerb einer neuen Immobilie für diese Käufer nicht unbedingt einfacher. Außerdem darf man nicht den entscheidenden (und nicht unbedingt sehr unterhaltsamen) Schritt der Berechnung der Notargebühren vergessen: ein unumgänglicher Schritt, der das Budget der zukünftigen Eigentümer ebenfalls stark belasten kann.

Vorrichtungen zur Unterstützung des Kaufs eines Neubauprogramms

Die öffentlichen Behörden haben nicht untätig zugesehen. Es gibt mehrere Anreize, um den Zugang zum Wohneigentum zu fördern:

• Das zinslose Darlehen (PTZ), verlängert und (ein wenig) gelockert bis 2027.
• Die Pinel-Regelung, sehr nützlich für Investoren (Steuervorteile inklusive) und zur Förderung des Baus von Mietwohnungen.
• Einige lokale Hilfen, je nach Region, um den Zugang zum Wohneigentum zu fördern (das ist manchmal unbekannt, aber es lohnt sich, sich zu informieren).

Allerdings erleichtern diese Maßnahmen einige Fälle, sie kompensieren jedoch nicht vollständig die steigenden Kosten und die administrative Komplexität, die die Realisierung eines Neubauprojekts begleiten.

Ein Markt mit mehreren Geschwindigkeiten

Die Senkung der Zinssätze hat nicht überall denselben Einfluss. In den Großstädten, wo der Preis pro Quadratmeter (neu oder alt) bereits sehr hoch ist, bleibt die Immobilienkaufkraft begrenzt (selbst mit einem etwas günstigeren Kredit). In Paris, Lyon oder Bordeaux zum Beispiel ist die Eintrittsschwelle so hoch, dass viele Haushalte (und nicht nur Erstkäufer) vom Markt ausgeschlossen werden.

Hingegen ist in mittelgroßen Städten oder in Randgebieten der Effekt der Zinssenkung stärker spürbar. Die Preise sind dort erschwinglicher, und ein paar Punkte mehr an Kreditfähigkeit können wirklich einen Unterschied machen. Einige Haushalte ziehen dann die Option „Neubau“ erneut in Betracht, umso mehr, da die Energieeinsparungen (dank der neuesten Standards) oft hervorgehoben werden – und das zählt langfristig.

Erwähnenswert sind auch ländliche oder halbländliche Gebiete, die seit kurzem dank Telearbeit (dieser berühmte Wandel der Gewohnheiten) eine neue Kundschaft anziehen. Doch das Angebot an neuen Häusern muss nachziehen, was nicht immer der Fall ist.

Die (zögerliche) Rückkehr der Investoren?

Eine weitere mögliche Folge des Rückgangs der Zinssätze: ein erneutes Interesse der Investoren. Es muss gesagt werden, dass diese durch die gestiegenen Kreditkosten, die Mietregulierung und die Besteuerung (ein immer sensibles Thema) etwas abgeschreckt wurden. Mit niedrigeren Zinssätzen verbessert sich die Rentabilität ein wenig, was diejenigen anziehen könnte, die ein Mietprojekt haben – insbesondere über das Pinel-System.

Neubauten bieten den Vorteil, aus energetischer Sicht leistungsfähiger zu sein (entsprechend den neuen RE2020-Normen). Die Mieten können in angespannten Gebieten relativ hoch sein, und ein Investor kann leichter eine höhere Miete für eine energieeffiziente Wohnung rechtfertigen. Aber Vorsicht ist geboten: Alles hängt von der Lage, der Mietnachfrage und der Steuerpolitik der kommenden Jahre ab.

Nota Bene

Man darf nicht vergessen, dass die Notarkostenberechnung von Projekt zu Projekt unterschiedlich sein kann, insbesondere zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Bei Neubauten sind diese Kosten in der Regel reduziert, aber es ist dennoch unerlässlich, diese Ausgaben vor jeder Unterzeichnung genau zu bewerten. Es ist besser, unangenehme Überraschungen zu vermeiden...

Auf eine sanfte Erholung zu?

Der Rückgang der Zinssätze bietet den Kreditnehmern zwar eine Atempause, löst jedoch nicht alle Schwierigkeiten des Marktes für Neubauimmobilien. Um eine deutliche Belebung zu erleben, bräuchte es (unter anderem):

- Eine deutlichere Entspannung bei den Preisen.
- Vereinfachte Verwaltungsverfahren, um den Bau zu beschleunigen.
- Eine bessere Übereinstimmung zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage (einschließlich in ländlichen Gebieten).

Im Moment scheint jeder auf ein starkes Signal zu warten, sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Die niedrigeren Zinsen könnten den nötigen Schwung bringen, aber das ist erst ein erster Schritt... Wir werden sehen, ob die kommenden Monate den Trend bestätigen.